相比于公共物業(yè)管理在中國(guó)社會(huì)的流行程度而言，適用于自用物業(yè)空間的FM管理模式還沒(méi)有成為一種共識(shí)。但是，在實(shí)務(wù)操作上，F(xiàn)M服務(wù)卻已經(jīng)非常普遍，光銘研究院首席研究員陳光教授歸納總結(jié)了幾種主要的表現(xiàn)形式，這是對(duì)于中國(guó)FM服務(wù)市場(chǎng)的一個(gè)概括性的描述。
FM在中國(guó)的發(fā)展概況
由于FM管理模式更多的是與客戶的組織機(jī)構(gòu)（organization）相關(guān)，而非僅與建筑設(shè)施（building & facility）相關(guān)，所以我們重點(diǎn)考慮客戶（甲方）的組織機(jī)構(gòu)特點(diǎn)，及結(jié)合服務(wù)商（乙方）的組織機(jī)構(gòu)特點(diǎn)，來(lái)進(jìn)行類型定義。
按照甲方雙方的組織特點(diǎn)，以目前中國(guó)市場(chǎng)上可以觀察到的案例來(lái)看，可以分為以下四種類型。在組織機(jī)構(gòu)的關(guān)系上：
1為甲方的內(nèi)部部門或子公司
2、3、4為獨(dú)立的乙方
1. 集團(tuán)內(nèi)部大管家
集團(tuán)內(nèi)部大管家（為內(nèi)部機(jī)構(gòu)提供服務(wù)）
甲方是一個(gè)大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)承擔(dān)FM職能的部門派駐人員進(jìn)駐到集團(tuán)總部及各子公司，提供FM服務(wù)。由于這是一種企業(yè)內(nèi)部的行為，我們很難將之區(qū)分為甲方乙方，但是在服務(wù)形式上看，集團(tuán)公司的FM部門的確就像一種外包服務(wù)商，而子公司（包括集團(tuán)總部的各部門）就像甲方一樣。他們之間如果有書(shū)面協(xié)定的話，簽署的經(jīng)常不是合同，而是內(nèi)部績(jī)效考核的責(zé)任狀。如果他們之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)從外部合同走帳，還要涉及到稅費(fèi)、資質(zhì)問(wèn)題，所以經(jīng)常會(huì)內(nèi)部消化。
這種形式，在國(guó)內(nèi)極為普遍，幾乎絕大部分的企業(yè)集團(tuán)都擁有龐大的后勤部門，甚至于很多就命名為“后勤集團(tuán)”，有的還向外提供服務(wù)（比如寶鋼集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)的餐飲外包公司，本來(lái)是為自家服務(wù)的，后來(lái)也對(duì)外承包食堂業(yè)務(wù)）。其實(shí)這本來(lái)就是國(guó)內(nèi)機(jī)關(guān)后勤的傳統(tǒng)做法，類似做法的還有：政府機(jī)關(guān)的機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，軍隊(duì)的后勤、營(yíng)房管理單位，大型國(guó)企、高等院校的后勤集團(tuán)，一般民營(yíng)集團(tuán)企業(yè)的總務(wù)部、總辦公室、行政部、物業(yè)部、辦公資產(chǎn)部、基建部門等。
很可惜，國(guó)內(nèi)并未從中發(fā)展出來(lái)一個(gè)專門職業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)刊雜志及教育培訓(xùn)的專業(yè)，這很可能是所有這些涉及到工作空間的專業(yè)并未得到很好的整合所致，而整合恰是FM管理模式的核心精神。而這種整合本身又需要行業(yè)土壤，這是雞蛋相生的問(wèn)題應(yīng)該還將會(huì)困擾整個(gè)行業(yè)數(shù)十年。
在本類型的國(guó)有單位之中，可能只有中央政府主導(dǎo)建立的政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理單位，還在一定程度上學(xué)習(xí)了美國(guó)聯(lián)邦政府的總務(wù)署（GSA）的經(jīng)驗(yàn)，其余創(chuàng)新均較少；寶鋼集團(tuán)將部分后勤設(shè)施拿出來(lái)與索迪斯進(jìn)行合作管理，就其合作形式來(lái)看還 是一個(gè)特例。在民營(yíng)企業(yè)中，也只有各行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)在積極進(jìn)行摸索嘗試，尤其是向本行業(yè)的全球標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，如中國(guó)平安集團(tuán)在2003年就由不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、基建、空間等部門合并而成FM部門（物業(yè)資產(chǎn)管理部），此案例可參見(jiàn)文章（《自用物業(yè)空間管理專欄：空間管理系列1》，陳光，《現(xiàn)代物業(yè)·設(shè)施管理》雜志 2014年第2-3期），又如聯(lián)想、騰訊、華為等企業(yè)在近年來(lái)招募來(lái)自外企的FM經(jīng)理來(lái)管理FM業(yè)務(wù)，他們都普遍將FM服務(wù)進(jìn)行外包。
2.專營(yíng)小外包商
專營(yíng)小外包商（承包若干單項(xiàng)服務(wù)）
這類外包商存在已久，并且占據(jù)著最大的市場(chǎng)份額，但是整個(gè)市場(chǎng)的集中度非常之低，以至于全國(guó)性（或華東區(qū)）的連鎖企業(yè)的甲方在尋找外包商的時(shí)候，幾乎都沒(méi)有合格的乙方來(lái)投標(biāo)。絕大多數(shù)這類專營(yíng)某一項(xiàng)或幾項(xiàng)服務(wù)的小外包商都是本地服務(wù)商（local），他們的人力資源、物資資源和客源都具備鮮明的本地性。在地域性的規(guī)模尺度上，這種本地服務(wù)商多限于幾十公里以內(nèi)，也就是最大至地級(jí)市尺度，或京滬廣深幾地的區(qū)級(jí)地域，甚至于有許多以電瓶車為主要交通工具的服務(wù)區(qū)域是以電瓶容量為極限值的。
在一些有資質(zhì)要求的細(xì)分專業(yè)中，如消防、電梯、特種設(shè)備、高低壓電、登高作業(yè)、危險(xiǎn)品處理、裝修、經(jīng)紀(jì)、防腐、保溫、智能化、焊接等服務(wù)，資質(zhì)管制的結(jié)果是形成了一批細(xì)分專業(yè)，許多專業(yè)延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的傳統(tǒng)，還擁有行業(yè)協(xié)會(huì)、期刊雜志、培訓(xùn)和繼續(xù)教育體系。
3.物業(yè)公司
公共物業(yè)公司（進(jìn)入租戶內(nèi)部承包門內(nèi)單項(xiàng)服務(wù)）
由公共物業(yè)公司進(jìn)入到租戶（或小業(yè)主）門內(nèi)提供若干單項(xiàng)服務(wù)的方式，是中國(guó)特色。無(wú)論是工業(yè)園區(qū)，還是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，在中國(guó)當(dāng)代的城市中，都擁有一個(gè)公共物業(yè)公司，這是從住宅的公共物業(yè)領(lǐng)域借鑒而來(lái)的管理方式——從最初的政府管控到現(xiàn)在的民間服務(wù)（物業(yè)管理改名為物業(yè)服務(wù)）。這類物業(yè)公司絕非英文所說(shuō)的property management（不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理），而在很大程度上是管理當(dāng)局。他們也同時(shí)為公共空間提供一定數(shù)量的服務(wù)，包括最常見(jiàn)的三保服務(wù)（保潔、保安、保修），于是他們?cè)谀芰ι现辽倏梢詾樽鈶糸T內(nèi)提供同樣的服務(wù)項(xiàng)目，他們通常會(huì)將一些外企內(nèi)部的FM部門稱為“小物業(yè)”（參考：上海金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的新金橋設(shè)施公司為嘉實(shí)多中國(guó)技術(shù)中心提供FM服務(wù)的案例，張江高科創(chuàng)新園物業(yè)公司與園區(qū)內(nèi)杜邦公司的案例）。
相當(dāng)數(shù)量的這類公司是由國(guó)企轉(zhuǎn)制而來(lái)、或仍然是國(guó)資但成為獨(dú)立公司，在之前他們就在甲方內(nèi)部擔(dān)任類似于類型1的服務(wù)角色。此類公司的規(guī)模都較大，經(jīng)常是涵蓋了大中型城市排行榜的前十位。
考慮到物業(yè)的行業(yè)管理傳統(tǒng)（物業(yè)資質(zhì)），許多FM服務(wù)的招標(biāo)也要求套用物業(yè)資質(zhì)，于是已經(jīng)擁有資質(zhì)的傳統(tǒng)物業(yè)公司就有天然的優(yōu)勢(shì)，甚至于有些項(xiàng)目的中標(biāo)的決定性因素是資質(zhì)。顯然，在未來(lái)若干年內(nèi)，F(xiàn)M服務(wù)領(lǐng)域的資質(zhì)管制將會(huì)成為左右行業(yè)走向的重大因素。這是中國(guó)市場(chǎng)非常不同于國(guó)外市場(chǎng)的一個(gè)特色。
4.大型外包商
大型外包商（總包或承包單項(xiàng)服務(wù)）
目前稱得上大型外包商的FM服務(wù)商幾乎都是外資企業(yè)，以傳統(tǒng)物業(yè)五大行企業(yè)和全球知名的FM專業(yè)服務(wù)商為兩派典型的代表。他們都在中國(guó)擁有龐大的團(tuán)隊(duì)，幾乎占據(jù)了全部的外企高端市場(chǎng)和相當(dāng)數(shù)量的國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的FM外包服務(wù)。
物業(yè)五大行的說(shuō)法也是一個(gè)中國(guó)特色，基本上是指這些企業(yè)中的五個(gè)：仲量聯(lián)行（JLL），世邦魏理仕（CBRE，已收購(gòu)JCI-GWS），戴德梁行（DTZ，已與Cushman合并），第一太平戴維斯（Savills），高緯環(huán)球（Cushman），高力（Colliers）。他們都在近年紛紛增設(shè)FM服務(wù)部門（名稱上并不都是FM，參考他們的中文官方網(wǎng)站），乃至于有些企業(yè)在整個(gè)品牌形象上更像一個(gè)FM服務(wù)商、而非傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，這應(yīng)是全球性的潮流波及到中國(guó)所致。
知名的大型FM專業(yè)服務(wù)商包括：江森自控（JCI）的全球工作空間解決方案事業(yè)部（GWS），索迪斯（Sodexo），愛(ài)瑪客（Aramark），歐艾斯（ISS）等。他們多數(shù)是跟隨全球性企業(yè)巨頭的服務(wù)合同進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)的，如JCI跟隨IBM進(jìn)入中國(guó)是在2003年，是年雙方簽訂了一個(gè)史無(wú)前例的全球FM外包合同，這其中也包括IBM在中國(guó)開(kāi)設(shè)的工廠、辦公室等設(shè)施。
概括起來(lái)，上述幾種服務(wù)商應(yīng)該占據(jù)了大半的FM服務(wù)市場(chǎng)，他們各自的市場(chǎng)占有率大體上是按照上述順序（從大至?。?。這幾種類型在中國(guó)各地尤其是大中型城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)，而且從業(yè)人員高達(dá)百萬(wàn)級(jí)別，雖然他們中的絕大多數(shù)人甚或管理層還不太清楚FM是什么。此分類并不容易被中國(guó)讀者所理解，其原因可能主要還在于FM概念與物業(yè)管理、行政管理等的混淆，所以，為促進(jìn)建立FM這個(gè)行業(yè)，進(jìn)行概念的厘定是相當(dāng)必要的前提。